任志强
中央电视台《新闻会客厅》5月17日播出“王小广：我用名义赌房价”，以下为节目实录：
主持人：各位晚上好，欢迎您收看《新闻会客厅》。最近网络上流传着这样一则模仿周星驰口气的笑话，这样说，说曾经有一个房子摆在我面前，我没有买，但是几天之后它涨了五百元，如果再有一次这样的机会的话，我情愿买它一万套。虽然说这是一个笑谈，但是它多多少少反映了当下买房者的一种心声。在众说纷纭的关于房地产市场是涨还是跌的这种观点声中，有一个声音引起了我们的注意。
对于近期的房地产市场，用众说纷纭来形容再合适不过了。最近有一个名字，因为发表关于房地产的言论而热了起来。他就是王小广。王小广先后发布了一系列有关房地产的文章，影响最大的一篇文章是《论房地产市场的十大谎言》。他的主要观点是，目前房地产市场的价格高的太多，有点离谱。而在未来的几年之内，房价一定会下跌。作为国家发改委经济研究所的一名研究员，他的观点影响不小，引起了一片反对之声。反对者用当前的房价走势来回应他，有的房地产商甚至干脆说王小广是个房地产的外行。有人还要和他打赌房价在未来几年到底会涨还是会跌。还有人觉得他挑战强势的房地产界，是一个自不量力的家伙，就像堂吉诃德。那么，面对种种来自地产商以及同行的质疑，王小广是否仍然坚信自己的判断，他又如何面对外界对他的种种说法，比如有人评价他的外行之说？
主持人：介绍一下今天演播室的嘉宾，国家发改委经济研究所的研究员王小广先生。刚才这个短片里说了关于您的种种信息，您先跟我澄清一个信息，今天您来到我们演播室是以什么样的身份，是以专家的身份还是以官员的身份，因为您毕竟来自国家发改委。
王小广：我从来都是以个人的、专家的身份，就是研究者的身份，因为我们也不是官员，研究人员不是官员。
主持人：前一段时间您主持撰写了一个中国行业景气分析报告，其中涉及到关于房地产的这样一个章节，这个报告一出炉之后有一位房地产说，您写的是外行写的非市场化的文章，被这样一位房地产商公开地被说为外行，有没有脸上会有挂不住的感觉？
王小广：我没有，从来没认为我是外行，是我精心研究的结果，因为我最早关注房地产应该说是在90年代，特别是1996、1997年，我1998年的时候还出本书，所以我不是外行。
主持人：你关注房地产市场大概多长时间？
王小广：现在应该差不多快十年了吧，我还算是比较早。
主持人：您认为您对房地产市场的研究足以到专家的程度，或者说是不是足可以不被人称为外行的程度？
王小广：应该是。
主持人：你怎么看待由一位房地产商站出来说，您是一位房地产的外行呢？
王小广：这个没什么问题，因为跟他的利益不一致，跟他的观点不一致，他就讲我是外行，这没有什么问题，评价的标准不在于自己认识怎么样，我觉得在于以后历史，就是你讲的这些东西，是不是客观、公正，是不是符合于真正的规律。
主持人：还有关于房地产商对您的一些观点也有一些争议，比如说您有一个观点认为，房产的价格只涨不跌，这是一个神话，但是有些房地产商认为，从世界历史发展的角度来看，历史上验证了这样一个理论，就是只涨不跌的。
王小广：没这个事儿，我可以举很多例子，第一个，日本在90年代初房地产泡沫破灭之后，到90年代末的时候，它的房价最低价比最高价的时候跌了80%，现在有所恢复，也不过就是跟当时的价格，只有相当于50%；香港也是如此，我们讲彩电，我们的彩电、汽车、电脑，我们的电脑当时286卖两万多块钱，现在286买不着，两千块钱都能买到一个奔腾，奔三、奔四，它不光讲卖的绝对价格便宜，而且质量更高。
主持人：可房子能跟这些商品是一类的吗？
王小广：我觉得有相似之处
王小广的主要观点是房子的成本并不高，所以房价必然会下跌。而目前房价虚高的原因是地产商从中操控房价。他认为，地产商通过控制言论、囤积房源等各种方式来达到操控房价的目的。王小广还认为房价居高不下的另一个原因是地产商要挟政府。地产商制造了一种说法，就是地产业是社会经济的支柱，不能跌，否则就会对整个经济产生重大的影响，以此来取得政府部门的某种保护。这种说法立刻遇到了地产商的反驳，以任志强等地产商为代表的一些人坚决反对操控房价说和要挟政府说。
主持人：您关于房地产市场，还有房价发表的一些观点，应该说相当多的房地产商是不接纳，也不大认可的。接下来我们就连线一位房地产商任志强，我们听听他有一些什么样看法，任先生您好。
任志强：您好。
主持人：任先生有这样的一种观点，是来自专家学者的观点，比如说他们认为现在的房价处在一个不是很合理的水平，其中一个重要的原因就是因为房地产商人在操纵着房价，比如说可以采取这样几种方式，他们可以囤积居奇，他们可以操控言论等等，我不知道您怎么看？
任志强：我根本不承认有这种现象，全国有5.9万家房地产商，全国的房地产开发面积和销售面积都超过了亿，一个发展商能把全国的房价能炒上去吗？完全是不懂行的人扣的莫须有的罪名。
主持人：任先生，比如说在五一期间有很多消费者买房，他们发现了一个非常奇怪的现象，就是售楼的小姐或者售楼的先生跟他们讲，对不起，先生，您看中的这套住房我们已经售出去了，但是事后经过记者的调查，这套房根本就没有售出去，而是开发商作为一种促销的手段，您怎么看？
任志强：那是少量和个别的现象，也可能没售出去的原因是前一个人订货完了以后他又不要了，所以各种情况都是有可能的。我们在网上销售，要以网上销售登记的为准，没有登记的就是没有销售的，已经登记的就是销售的，如果你在网上敲一敲，每个消费者都可以用很透明的信息去了解到，这套房子到底是卖了还是没有卖。
主持人：任先生，您认为房地产开发商是不大可能去操纵房产的价格的。
任志强：根本就不可能，一点可能都没有。
主持人：接下来还有一种观点，有专家认为，只要是市场经济有涨肯定是有跌的，为什么房地产业不能衰退呢？您怎么看？因为有专家认为，房地产商之所以持这样的观点，是以此来要挟地方政府。
任志强：你完全理解错了，这些专家可能也说错了，房地产行业的衰退是指它的总量关系，没有一个国家可以永远连续不断的一个总量关系。比如说纽约最高的生产量可能是一亿平方米，但是现在每年的开复工面积只有二百万平方米，这是它的一个产业从高盛时期到衰退时期的，它和价格没有任何关系，所以这种理解本身就是错误的。今天我们说我们的房价涨了，更多的应该说相对价格涨了，从美国30年代的房价指数情况看，绝对值都是一直上涨的，但是在某些年段是有跌和升的交叉，这是一定会出现的。但是总体在人们收入不断增长，建筑材料不断更新，设备和技术条件不断增加的情况下，房价一定是只涨不会降，降只是一个相对的过程，而涨是一个结果的过程。
主持人：任先生，您已经说得十分专业了，您现在讲话的时候，是把自己看作是一个房地产的专家，还是把自己看作一个房地产商？
任志强：我们可以严格地说，我们是善于学习的房地产商。我后头有一个庞大的专家组，在按照国际惯例做这些研究，
主持人：您作为一个善于学习的房地产商，您觉得您的讲话代表谁的利益呢？
任志强：我觉得我们代表的是社会的利益，这个社会利益既包括房地产商作为一个利益群体，我们也代表了消费者，因为我们知道消费者是我们的上帝，如果我们完全不知道，可想，这5.9万个发展商生产的房子怎么能卖得出去呢？
主持人：如果说买的一方和卖的一方，买的一方可以代表卖的一方的利益，这个生意怎么做呢？
任志强：恰恰是因为买的一方代表了卖的一方的利益，卖的一方也代表了买的一方的意见，这个生意才能做成，如果两方的利益达不到一致，怎么可能做成一个生意呢？
主持人：在任何一个领域内，就一个问题产生不同的看法和观点是非常正常的事情，对一个问题持有自己的意见和观点，应该说这是一个开放的社会，这是一个多元化的社会，开放的社会。
王小广：有不同的利益，有不同的声音。
主持人：出现不同的声音是非常正常的事情，您觉得您的观点跟王小广先生的观点本质的区别在什么地方？
任志强：本质的区别在于，第一，对房地产来说，中国的房地产是由两个部分组成，第一个部分是非市场化的房地产部分，另外一个部分是我们可以看到统计数字，(市场化)房地产的部分，这两个部分共同组合起来，是我们真正的中国的房地产业的部分。在这个问题上，我们认为过热不过热要把两个部分综合起来才能看出来，这是我和王小广分析房地产市场是不是投资过热的第一个差别。第二个差别就是对需求的认识，需求要根据什么来判断需求，我们不仅仅是用房价收入比来判断需求，而且还要根据我们政府的投资所形成的拆迁，这种强烈需求，发展商对旧楼改造形成的拆迁，这种强烈需求所造成的一个结果，这部分人是靠投资去买房子，而不是靠个人的收入去买房子，这块需求占的量在国内统计中，曾经占到50%的市场销售量。第三，我们的住房私有化率已经达到了百分之八十几，按照建设部公布的也达到了百分之七十几，这样一个高度的私有化率说明没有住房的人的数量是很少的，或者说没有产权的拥有住房的人的数量是很少的，大约只有15%到25%左右，而不是说国家并没有让大家拥有住房，都住在大街上。另外一个我们认为，住房不是都要购买，而是既要有购买，也要有租赁。
主持人：任先生，曾经在前一段时间，您评价王小广，说他是房地产业的外行，您为什么要这样讲？
任志强：因为他使用的和国际惯例相比的几个统计数字的数，数据取值都错了，比如说房价收入比，他用的不是中位数。
主持人：就是说他用的数据并不准确您认为，还有其它的原因吗？
任志强：这个可能是最核心的问题，包括空置率，假定我们和国际惯例的取值数字是不对的，那就不能用它和国际惯例的数字去对比。
主持人：非常感谢任先生参与我们的讨论。我们也说了，就一个问题产生不同的观点，这是很正常的事情，刚才我们在跟任志强先生在通话的过程中，他可能不留情面地仍然坚持您是外行，您怎么看待他对您的这种评价？
王小广：他要是作为房地产商这个角色跟我说话，说这个话，我可能接受，因为我不懂得房地产的运行、运作，所以我觉得从房地产行业的运作，他肯定是内行。但是要讲从他的理论，宏观经济的关系，我们从经济学的理论，包括对房地产的理论，跟宏观经济的关系，我认为我是内行，他是外行。
主持人：我倒是听过一位学者这样评价目前房地产市场几个因素，他们代表的利益，谁更接近真实，有一个观点认为，最接近真实的恰恰是房地产商，因为他们是从利益出发，他们要表达自己的声音，您怎么看？
王小广：这不可能，因为房地产很初级的阶段，它现在是有一种暴利机制也好，因为要利用它的特殊性，包括我们讲的信息不对称的一种操纵。
主持人：您认为房地产商是完全有可能，也有各种各样的方式来操纵。
王小广：现在不是有可能，现在是客观存在的，你操纵一种舆论，你给人家这种知识，假如讲房价永远都上涨，人人都赚大钱，他刚才讲50%的投资的政治比例，那还了得，那这个泡沫，当然实际上绝对没有50%，住房是干什么的，我觉得首先最基本的东西，我们研究经济学，它是为了消费，所以我一直讲住房是90%的消费属性，10%的投资属性，实际上我一直认为，房地产作为投资，从大众来讲，假如你认为是个投资，但是你不可能赚大钱。我就举个简单例子，我现在买一个房子五十万块钱，一年以后涨到一百万，赚了五十万，你讲你赚钱了，我讲你没有赚钱，为什么？你卖出去，卖出去你住哪儿？你不能住大街上吧？不能住大街上你还要买回来，买回来以后，账面的50万不光没有赚回来，你还要损失这个交易费用。反过来说，两套房子，很多人都买两套房子，三套房子，那三套房子就供给肯定过剩，大家都想卖的时候，肯定就会价格会下跌，所以经济学的基本原理就在这里，不可能出现所谓房地产能够增值，增值在哪里呢？刚才任先生讲，增值，因为我们的技术越来越好，什么户型都越来越好，汽车不是这样吗？我们的电脑不是这样吗？它的技术越来越好，效率越来越高，但是它的价格绝对是下降的，所以摩尔定律是技术进步的速度和价格下跌的速度是一样的。
主持人：今天不管是听您的观点，还是我们电话连线任志强先生的观点，我们希望更多的观点呈现在观众朋友面前，因为现在应该说是一个声音越多，发出的观点越多，可能有助于普通的消费者去判断，我不知道您是不是这么想。
王小广：这个也是有限的，一定要有一个限定，不是讲都是讲混淆了，有十几个声音，然后总是喋喋不休地吵，要想对话，有基本的一些判断标准。或者还有一个办法就是市场来检验它，历史来检验它。
对于王小广的观点大多数开发商不以为然，但是从网上的跟贴来看，倒是颇得老百姓的喜欢，许多老百姓言辞激烈地对当前的高房价以及地产商进行抨击。有人认为从王小广观点中看到了希望，而其实面对日益高涨的房价，有些人已经尝试性地采取了各种行动，部分民众发出的这些对抗房产商的号召，实际上更是一种无奈之举。
主持人：我们做了一个初步的也是粗略的了解，发现支持您的往往都是要买房的消费者，而反对您的往往是来自开发商的声音，您怎么看待这种观点的分布？
王小广：这种观点很正常，它是一个利益的选择，因为现在房地产有一个特点，没买房的人肯定希望买便宜一点的，而且它不光是便宜，因为更多的时候，现在这种声音发出来是因为他越来越买不起，风险还不知道，这个价格最后是由市场定的，但是他们感觉到从他的收入来讲，他是承担不了，所以他肯定认为是偏高了，是同意我的观点。但开发商不是，他肯定讲越高越好，而且不断上涨，我才能赚钱，我赚的这种暴利，所以我认为这种完全是不同利益造成的这样一个分歧，没什么问题。
主持人：现在面对这种高起的房价，其实来自民众的很多做法是挺有意思的，有人发起是自建房运动，您怎么看？
王小广：这个都是合理的，我觉得这都没什么问题，我们大家联手起来，大众市场这种情况下，消费者绝对是分散的，他不可能形成联盟，这种情况下他形成一种联盟了，一定的联盟，也可以，消费者之间，或者通过协会，消费者协会之类的。
主持人：那您觉得民众的做法能不能对房地产商造成一定的冲击呢？
王小广：我想会的，现在我希望呼吁，有更多的自主建房，只要符合于规划的，我觉得都可以，可以考虑的，多种选择，就是通过另外一方面增加一种竞争。
王小广的主降说反响不小，在学界内部也引起不同的论争。对于房市和房价，学界也一直众说纷纭，似乎也慢慢形成了主涨和主降两个派别。主涨派以北京师范大学管理学院董藩为代表；主降派以中国社会科学院金融研究中心易宪容、国家发改委经济研究所王小广为代表。他们也在不断地发表文章，对地产市场指点迷津。有人说这是一次考验学者们学术良知的机会，因为这场关于房价的辩论也变成了学界同行之间的一场较量，他们纷纷以各种方式来维护自己的学术观点，甚至相互叫板。比如北京师范大学教授董藩就扬言要和王小广打个赌，他在北京买套房子，五年之后如果房价涨了，王小广就赔给他这几年的差价；如果房价跌了，董藩把差价赔给王小广，这场学界的打赌挑战引起大家浓厚的兴趣。
主持人：您曾经讲我做出这样的预言，今年一万块钱一平的房子，五年之后你能卖八千块钱一平，你就已经是很幸运的事情了，但是董藩教授不这么认为，他想跟您打一个赌，如果说五年不是跌而是涨，你是不是愿意接这个赌？
王小广：让我举例子好不好，我不知道当年造成日本泡沫的，日本政府，日本银行，包括一些评论家，是不是赔偿了80%的跌幅的损失，北京去年到今年的二手房恢复得比较快，涨得很高，但是还没有达到它当时的卖价，所以这是明显的亏损，这种楼盘很多。
主持人：但是您说的是理论，您说的是您的研究结果，但是生活在我周围的一些朋友、同事，他们在几年前置的房产，在最近两年他们脱手的话都是赚了，怎么解释这个现象？
王小广：这是一个期限的问题，最近还有一个香港的教授告诉我，大概同时在深圳和广东、香港买了一个房子，香港是赚了，深圳是1994年买的房子，到现在还套在那儿，也就是讲买房，不是讲所有的时间买房都能赚钱的，不赔，没这个事。因为市场是波动的，房地产是一个大众消费品，它绝对不能作为大众投资品来看待。
主持人：比如我就看到这样的观点，因为董藩教授跟您提出来要打这个赌，有一些意见就是说，看看王先生敢不敢接这个赌，如果他敢接这个赌，说明他对自己的言论是敢负责任的，如果他不敢接这个赌，可能在某种意义上就说明他对自己的言论并不负责，您怎么看待这个说法？
王小广：我实际上是想接，我敢接，但是我觉得我不是一个赌徒，我不愿意做这种事，这种事情实际上应该说是很不负责的一个行为。
主持人：接了为什么说就不负责了呢？
王小广：这个就表示你的一种心态，这种心态，我没有一种赌博的心态，我认为是这样，而且我们通过这种事例，我认为它是被高估了，从历史来讲，也不见得是五年，也可能是六年，或者更长的时间，都有可能，也可能更短的时间，所以讲这个赌没有意义，并不是讲的他的高明，所以我觉得我在赌的时候，要真正接这个赌，我是赌我的良心，我可以用我的名誉、名声，我现在就是赌我的名声。
主持人：刚才也提到这个问题了，就是说对一个问题，因为我们处在一个多元化的社会，对一个问题有不同的看法，多元的看法是很正常的事情，您怎么看待在学术界，对房地产这个价格的问题，会有这么天翻地覆的这种观点的争执？
王小广：这是因为房地产确实是一个非常复杂的产业，它各种可能性都会发生，所以你一定要有一些办法来治理，你要克服这种信息的不对称，要使交易很规范，很透明化，还要通过一些税收的机制来调节，因为住房是一个基本需求品，是基本生活品，基本生活品这种情况下确实有一定的公共的特性，所以它容易被某些舆论，被某些观点所左右，被某些错觉、幻觉所左右，所以造成这种盲目的行为。
主持人：在节目结束的时候，希望您能跟消费者做一个建议，或者说希望您能跟消费者说一些话，毕竟很多消费者希望在买房之前听听各方面的意见，您曾经讲过，今年一万块钱，五年之后可能就八千了，有些学者恰恰认为跟您的观点是反着的，这个时候您希望在此时投资的消费者应当注意一些什么？
王小广：我什么时候都反对所谓投资增值，我希望最好没有人，投资人别问我，你自己负责任，我只是讲对消费者说话而已，消费者千万不能靠着投资发财的心态去买房，一定要靠你的判断，我想判断就是以你的承受力，特别是以没有投机、暴利的心态去买这个房子。
主持人：我拿什么判断？我的信息从何而来？
王小广：那很简单，你现在不是觉得高吗，觉得高你不买，可以租房子，租房子，因为市场是波动的，大家都知道，它是波动的，有周期性的，说不定有一天你的收入增长了很多，它的价格涨得很慢了或者跌下来了，我想首先要把这种心态端正，买房是干什么的，买房有是为了自己消费，而且要考虑你的承受力，不要把你的未来搭进去。
主持人：预期肯定也许是对的，也许是错的，有些老百姓，有些准备买房的人也许今天看了节目之后，听了您的意见，说我先听从这位专家的意见，我先按住，按住我的想法，我过一段时间再买，如果过了一段时间房价仍然涨，您怎么办？您赔他们吗？
我觉得你一定要摆正心态，实际上我现在买的一万的房子，然后变成九千了，实际上也没什么问题，但是你要是讲我买了十套房子，为了投机，那就有问题了，为什么讲没有问题呢？实际上它就是一个账面的，账面的亏损，我的房子享受了，你自己住了，就是你跌一点，也没什么太大的问题，但是你要是买十套房，那你肯定就破产了。最早的时候，把国家作为一个政策，把它作为一个消费的增长点，认为这个定位是对的，但它不是投资，所以它有这个风险，我们需要提示，所以我最近说了，应该每个楼盘前面我们做这个广告的地方应该写这么几个字，房事有风险，买房需谨慎。
主持人：今天的节目里我们听了您的观点，我们也听了任志强先生的观点，其实在这里我们没有能力，也没有资格去判断你们两位说的到底谁对谁非，在这里我们之所以让你们尽抒己见，就是希望我们国家这个房地产市场能够步入一个良性、健康的轨道。
