“滕州市房地产项目开发一个成功一个，无论商业用房还是住宅商品房都造不够卖的，滕州人大部分都有生意做，有钱人很多，滕州人有了钱后往往先买房子后做生意，滕州楼市没有空置率……” 记者到滕州市采访，得到这样的一些信息和答案，多少令人意外。
近期，滕州城建历史上投资最大的丰碑工程，号称“鲁南第一名街”的滕州市新兴路商业步行街房子卖“疯“了的消息在鲁南一带不胫而走，其“超级牛市”大大超出了开发商及消费者的预料。目前，小高层住宅已全部预售完，商业门市房创下了每平米13000元的记录依然供不应求，南入口15层高的商务大厦已提前订完……该项目创造了一个城市和一个地区商业地产成功运营的真实神话，在淮海城市群（徐州、济宁、临沂、枣庄、菏泽、日照）中成为一种地产现象和经典案例。
揭开“滕州地产现象”的面纱
经济导报 记者： 孙延元
4月中旬，正是春暖花开、风光怡人的季节，记者一走出滕州车站，扑面而来的却是黄金商圈所特有的车水马龙、人声鼎沸的繁华场面，就在火车站广场东侧，一条气势磅礴的“商业步行街”拔地而起，步行街南入口的英姿魅力已初步展现。
“滕州市房地产项目开发一个成功一个，无论商业用房还是住宅商品房都造不够卖的，滕州楼市没有空置率……”记者深入房地产行业采访后，多数单位传递的这样一条信息，颇令人意外。而且，记者还了解到，一直以来，滕州房地产界就流传着这些说法，滕州当及地周边城市市民对此也非常认可，这与国家统计局4月23日公布的数据“截止3月底，全国中小城市商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%”十分相悖，这是否是一种“滕州地产现象”？
记者走进号称“鲁南第一名街”的“新兴路商业步行街”，据说，该工程集高层住宅、商业店铺、商务写字楼、休闲娱乐等于一体，建成后将成为滕州市“城市名片”，是滕州城建历史上投资最大的丰碑工程、精品工程，这个项目应该最具代表性。在负责步行街南区开发的滕州市城建综合开发公司内，我们见到了阮学龙总经理，作为滕州房地产界的大哥大，他对这个滕州城建历史上具有里程碑意义的项目应该最有发言权。
“在开发之初曾预料过市场会不错，但没想到会这么好，超出了我们的想象，应该说这个工程当初政府决策是非常正确的”，阮学龙表达了自己的真实看法，他分析认为：“滕州步行街的成功实事求是地讲是综合因素决定的，政府的作用非常大……”。据了解，目前，步行街的小高层住宅已全部预售完，商业门市房创下了每平米13000元的记录依然供不应求，南入口15层高的商务大厦已提前订完……基于惊人的销售业绩和典型案例效应，目前，该项目已被山东省房地产协会授予“山东省知名楼盘暨最具潜力楼盘”称号，在4月14号举行的“山东省住博会暨山东省住宅与房地产十年成就展”上，滕州市城建综合开发公司又荣膺“山东省房地产综合实力50强”，成为枣庄地区唯一获此殊荣的企业。
这在“目前全国商业街建设数量预计超过5000条，县级以上城市商业街总数已超过3000条，一些城市的商业街已出现客流量少、空置多、效益差，全国商业步行街一半旺丁不旺财”的大背景下，作为中国北方的一个县级城市，商业地产产生如此“超级牛市”到底为什么呢？
政府是“商业步行街”的决策者和规划者
滕州市“新兴路商业步行街”是2003年度滕州市委市政府落实的重点招商引资项目，总投资7亿元人民币。但在立项之初，市政府曾犹豫过——一次迁移700余户居民，拆迁改造16万平方米，建筑面积28余万平方米，如此浩大烦琐的工程，在滕州城建历史上还是开天辟地第一回。项目一但立下了，资金从何而来？建成后会是什么样？能否象原来“老洋街”一样火暴？搞不好将会给滕州市带来很多负面效应……一系列的疑问和压力在不断考验着政府及开发商的胆略、魄力和智慧。
当初，滕州市城建综合开发公司总经理阮学龙接下“步行街”时，一开始并没有考虑那么多，认为公司有活干，员工有饭吃就行了。事实上，作为一个拥有资产6000多万元，员工近400人，各类专业技术人员242人的“老字号”房地产企业，让企业再上一个新台阶，阮学龙是有压力的，他南下寻找合作伙伴，与浙江越厦房地产开发公司一拍即和，迅速达成投资合作协议。
商业步行街工程一但资金到位，建设的成功与否很大程度上取决于规划定位上。在滕州市建设局采访，周长秦局长认为：“当前，随着滕州市经济建设的突飞猛进，滕州市现行的城市总体规划已不能适应滕州城建和发展的需求，城市规划是城市建设的灵魂、纲领、基础和前提，没有规划的高质量、高水平、高起点，城市建设的越多遗憾也就越多，规划上的节约是建设上的最大浪费，滕州城建应坚持‘三分建、七分管’，按照‘政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策’的方式进行……”。也许，正是政府站在这样的高度，“步行街”才会一炮走红。
2003年10月18日，滕州市政府在滕州市机关招待所举行“商业步行街改造工程规划研讨会”，定下基调：高起点规划，高标准建设，高效能管理；对设计的要求：多功能复合型商业街，大气、洋气、特色、现代化，建成滕州“王府井”。最后，政府人员对开发商“多建房多收益充分利用空间”的本能思维和设计方案，进行了大胆否定和合理修改，打掉了中间两个“中门”，使南北两段更加连贯畅通。事实证明，对于一定程度上被赋予“城市会客厅”的复合型商业步行街来说，仅从开发商“追求利益最大化”的本能考虑，往往会误入歧图，面市效果往往适得其反，这方面的项目在鲁南某些城市失败的教训太多太多。政府如果抛开政绩，确实从城市规划及产业经济的角度考虑参与其中，他们往往会比开发商看的更高更远更准，所以，滕州商业步行街周密的设计方案和高瞻远瞩的风格定位，为今后的成功面市打下了良好的基础。
滕州需不需要“王府井”
滕州需不需要这样一条高规格的“王府井”？采访中，许多滕州人不经意间说出的一句话，颇令人深思：滕州人大部分都有生意做，有钱人很多，滕州人有了钱后往往先买房子后做生意……
的确，滕州是一个很特别的城市，中国没有一个县级城市能象滕州这样对周边人口具有如此强大的诱惑力、吸引力和辐射力。 “进城”几乎成为乡村人终其一生追求的目标和理想，源源不断的“乡下人”在滕州市里或买房子或做生意，一家老小全迁居滕州，目前这种现象每天都在生动而壮观的上演。滕州城区人口急剧膨胀，由九十年代的20万迅速膨胀到现在的近30多万，寄居滕州市的“农业户”更是一个无法统计的庞大群体，滕州城市的消费指数每天都在刷新。
改革开放后的“滕州商人”大致分为“市场帮”“茶叶帮”“运输帮”“生产帮”四类，四类商帮崛起了一个庞大的商人群体。八十年代滕州批发业迅猛发展，九十年代中期有“小临沂”之称，产生了全国著名的杏花村调味品批发市场、烟酒糖茶批发市场；随后建材装饰市场、纺织服装市场、五金市场等应运而生。发迹于“西市场”的“市场帮”成为“滕州商”初期的中流砥柱，九十年代末期后，随着批发业态的衰退，“市场帮”部分转向了城市沿街门市中去。“茶叶帮”就是从“市场帮”中分流和派生出的，目前他们大多占据城市繁华要地，滕州“茶叶帮”的庞大以及对这个城市茶文化的影响全国有名，甚至有“江北饮茶第一市”之说。
“运输帮”是随着滕州批发、物流业的繁荣及城乡差距的进一步拉大产生的，客、货运业格外火暴起来，并产生了一批有钱商人，他们多数移居滕州发展运输生意。
“生产帮”的艰苦创业造就了滕州民营工业的摇篮，产生了一批又一批百万富翁、千万富翁，甚至亿万富翁，饼业、机械业、滨湖松花蛋业、东郭淀粉业、张汪木材加工业、洪绪塑料加工业、姜屯花卉业、龙泉童车业、大坞腐竹加工业、鲍沟鞭炮业、南沙河家具业等等，他们不仅是名副其实的“滕州货”加工厂，还是名副其实的“滕州商”加工厂。目前，随着滕州市煤电、化工、机械、建材、食品、仪器等一批国有、股份、民营大企业和山东名牌产品的崛起，随着一批特色产业基地的壮大，经济总量不断增加，他们为滕州城市化的进程注入了强大的造血功能，成为滕州城市化的坚强后盾。
但是，我们看到，强大的第二产业基本上保证了滕州在淮海经济区的重要地位和制衡姿态的同时，相对徐州、济宁、临沂三大淮海城市和业已形成的淮海都市（经济）圈，相对南方和本省沿海同级城市，滕州城市发展并没有同步升级，随之催生出的第三产业似乎并没有跟上，滕州城市商业服务业发展缓慢，滕州城市的发展似乎出现了一个拐点：城市档次品位、功能容量、文化个性急需提升，城市商业服务业急需寻求突破，滕州应大胆彰显“淮海城市群”中独具特色的商业魅力、文化魅力、环境魅力等因素。可以说，今天号称“鲁南第一名街”的“新兴路步行街”的问世，并且首先在南区出现房屋销售提前一年 “市场井喷”的现象，应该说是一次城市进程拐点上的正常释放，滕州城市价值和潜力才刚刚露出冰山一角……。
毋庸置疑，目前，滕州的城市发展正需要一条大气磅礴的“王府井”。滕州要想辐射更广阔的地区，至少在淮海城市群中必须与同级城市拉开档次，与地级城市差异化竞争，尽可能大的打造城市综合竞争力。目前，由于淮海经济区不象长三角、珠三角、环渤海经济区那样，有上海、广州、北京作引擎，形成三大城市极，对周遍城市形成强大的吸附作用。海经济区还没有形成一个强大的中心城市，所以滕州城市商业服务业既不被淮海三大城市所辐射也辐射不到其。事实上，今天城市的经济规模不再取决于城市的生产能力，而在于城市能聚合多大的市场需求，创造多大的消费市场，区域需求决定城市价值，城市价值和地位取决于城市在区域经济中的影响和作用，及周边城市对它的依存度。所以，拐点上的滕州应该以大城市的眼光和魅力“经营城市”，超越本地消费，拉动外来消费，这正是滕州在“淮海都市圈”还没有形成中心之前跃上新台阶的必要性和紧迫性，这正是时势造就“鲁南第一名街”出世的真正原因。
“鲁南第一名街”的神秘面纱
2006年底，滕州商业步行街将揭开她神秘的面纱，一条繁华无比、气派典雅的“金街”将展现在世人面前：漫步在这条商业步行街上，既能感受步行街的典雅与恬静，又能领略商业街的繁华与亮丽。传统与现代、东方与西方汇于一街，商业与文化共荣，环境与情致交融。街中绿化形成了“高低错落，三季有花，四季常青”的风格，并备有休闲座椅、电话亭、废物箱；艺术化的街灯，穿插的雕塑，还有设置的喷泉等等。在经营业态上它包含有如下元素：休闲、娱乐、购物、餐饮、观光、体验经济、城市名片、文化集成等。它承载着传播地域文化、提升城市品位、拉动经济增长的责任，体现了滕州城市商业运营的基本水准。商业步行街是滕州社会文明进化的结果，是经济发展到一定水平的象征，尤其是代表了滕州城市的形象和魅力。
“风帘翠幕，楼台繁华不胜处；商贾福驻，飞花无数满滕州”，届时，滕州城市的无比繁华景象将完全呈现人们面前，滕州房地产的持续“牛市现象”和真实神话将在那一刻演绎到空前高潮。
