[重点提示]
房屋买卖合同因无法过户，导致合同解除，是否构成合同欺诈，应否承担双倍返还的赔偿责任。
[案情]
张某在其单位购买房改房一套并办理了房屋所有权证和土地证，该产权证书标明此宗房屋的产别为私产（部分私产），土地证标明该宗土地的使用权类型为划拨。2004年4月张某将上述房产以10万元价格卖给刘某，并约定房产转移手续于2年内办理完毕，张某并承诺“房产100%过户”。协议签订后，刘某交付房款9万元，张某将该房屋交付给刘某使用。由于涉案房屋系部分产权房，涉及到20%产权等问题，涉案房屋至今未能办理房屋转移手续，现房产部门明确告知张某不能办理该房的过户手续。因此原告刘某诉来法院要求解除合同，双倍返还购房款。
[审判]
张某与刘某所签订的房屋买卖协议由于不符合国家有关政策，致使该买卖协议的无法继续履行，现双方均不主张继续履行合同，该合同应予解除。张某在签订合同时承诺房产100%过户而在履行合同过程中，该房产未能办理过户手续，原因是该房产是部分产权房屋，出卖前必须履行有关手续致使刘某所购房屋不能办理房屋过户手续，对此张某承担主要责任。在出卖房屋时张某非恶意隐瞒房屋产权和土地的性质，张某在交付房屋时已将房产证和土地证一并交付给刘某，刘某在购买时未充分行使自己的注意义务，对此也有责任。因此对于刘某要求双倍返还房款的诉讼请求，本院不予支持。张某应支付自房款交付之日至今的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除刘某与张某于2004年4月签订的房屋买卖合同。二、刘某于本判决书生效后二十日内将争议房屋交付给张某，张某于同日返还给刘某房款9万元及利息。案件受理费由张某负担。
[评析]
1、该案是否因欺诈导致合同无效。
根据《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。该条中所谓的欺诈是指一方当事人故意实施某种欺诈他人的行为，并使他人陷入错误而订立合同。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。从践看，欺诈和胁迫行为可能直接损害国家利益，也可能会损害集体中第三人的利益。基于这种考虑，我国合同法将因欺诈、胁迫而订立的合同分为两类，一类是无效合同，即凡是一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同损害国家利益的，应宣告合同无效。另一类是可撤销的合同，即一方以欺诈、胁迫的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。本案中显然不属于第一种，双方所订立房屋买卖合同的行为并没有损害国家利益。那本案是否属于用欺诈手段所订立的可撤销合同呢？原、被告均系河口地区人，在双方订立合同前曾对该协议进行过多次蹉商，双方应对房屋性质、基本结构进行了充分了解，俩人进行交易时并有证明人为此见证。因此，如果认定出卖人在出卖房屋时对房屋故意隐瞒或采取欺诈手段显失公平。但在该房屋的过户过程中确实出现了双方不能预见的问题，并最终导致了房屋最终不能过户。第一点是因为双方在买卖房屋时均没有充分考虑到的因素或对国家有关政策不了解所致，不能因此而确认当时订立合同时存在欺诈行为，更不能认定因欺诈而导致无效。
2、合同解除后的处理问题。
合同解除，是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同自始或仅向将来消灭的行为。本案当事人对于合同的解除意见一致，对于合同解除后的问题发生争议。合同解除的效力分两种情况，一种是非继续性合同的解除原则上有溯及力，这类合同恢复原状是其所具有的直接效力，是双方当事人基于合同发生的债务全部免除的必然结果。二种是继续性合同的解除原则上无溯及力，如租赁合同、仓储合同等，已被受领方享用标的物的效益，是不能返还的，也不发生恢复原状的效力。本案属于非继续性合同，所以有溯及力，可以恢复原状，互相返还。对于赔偿损失问题应如何处理是本案的聚焦所在。《民法通则》第115条规定，合同解除不影响当事人要求赔偿损失的权利。协议解除可以与赔偿损失并存。因为协议解除当事人一方从有利于自己的角度出发而提议或同意的解除，既然他因解除而获得了利益，那么依据获得利益承担风险的理论，他就应该负赔偿责任。原告要求一倍的赔偿责任能否得到支持？根据《合同法》第113条的规定，“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”。根据《消费者权益保护法》第49条的规定，“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务费用的一倍”。由于双倍价格的赔偿已经超出了受害者实际遭受的财产损失，因此属于惩罚性损害赔偿，此种赔偿仅针对欺诈行为而适用，目的在于充分保护消费者的权益。它只是合同法中损害赔偿的例外，而并非损害赔偿的一般原则。因为出卖人的行为并不构成欺诈，因此对于原告主张的双倍赔偿损失要求不应得到保护，但对于买受人在这期间所受到的直接损失，出卖人应予赔偿，基于以上理由，经法院主持，双方当事人达成一致协议。
张夫清 撰文 （山亭区检察院宣）
