张传洲：关于规范我市物业管理的提案

关于规范我市物业管理的提案

    近年来，随着我市房地产市场的迅速发展，物业管理行业发展迅速。但是物业管理中存在诸多问题：
     一是物业服务不规范，整体水平不高。部分物业管理企业还没有从根本上树立“为居民服务”、“为业主服务”的观念，基至颠倒了业主与物业公司的关系；其次，物业服务不到位，出现紧急情况不能做到快速反应、及时处理，不能保证群众正常生活的需要；第三，物业服务收费标准和服务标准透明度不高，个别企业仍然存在乱收费的情况。 
     二是开发遗留问题引发矛盾突出。现有商品房小区发生的物业与业主的纠纷中，相当数量的矛盾起源于开发建设遗留问题。主要表现在：由于规划变更导致业主权益受损，也有开发建设单位不按规划设计要求建设配套设施；房屋及附属设备质量差，水电等配套项目得不到落实，缺项甩项多等；是建筑权属不清。比如居住小区物业管理区域内的建筑，如地下车库、物业管理用房的权属问题往往引起业主与开发商的争议。 
     三是业主大会成立缓慢。业主大会不成立，物业市场就不完善，业主的权利很难得到集体支持，维修资金的使用等涉及业主共同权益的问题也无法得到根本解决。

    四是业主自律机制不完善，对业主委员会缺乏有效的监督、管理。一些业主大会成立后，作为执行机构的业主委员会有权无责，缺乏监督和约束。 
     五是老旧居住小区的长效管理机制没有建立。老旧小区由于建设年代久，配套设施严重不足，房屋及设施设备失修失养严重。由于居民认识不统一、交费状况不理想等因素，改造后的小区良好状况难以得到长期维持。 
     针对存在问题，希望有关部门充分重视，强化管理。首先，完善相关制度措施。围绕物业企业资质、从业人员素质、物业服务行为规范等内容制定具体行政管理制度和措施。物业管理涉及关系复杂，涉及开发建设单位、物业管理企业、业主个人、业主大会及业主委员会、社区居委会等多个主体。虽然《物业管理条例》已颁布实施，并出台了一些配套政策文件，但全面贯彻实施相关文件规定的具体措施还不完备，需要在充分尊重各方意志表达，进一步完善制度规范。其次，加强对物业管理企业的日常监督检查。建立物业管理企业信用评价机制，物业管理的基本情况、管理项目、管理业绩、不良行为记录及处理等均要记录在案，形成统计、查询、警示、处理功能的综合数据，实现动态管理。根据物业服务与收费关系，研究制定科学、公开、透明的基本服务标准和分级服务标准，促进质价相符机制的形成，便于业主选择物业企业或协商服务标准和收费水平，同时也有利于政府主管部门的监督、考核和全社会的监督。